Архив рубрики «9.3. Частный сектор»

9.3. Частный сектор.

17.03.2013
<<<<< Предыдущее

Окна. ОКНА!!! Это важно и дорого. Почему дорого? А не знаю. Просто дорого и всё тут. Не знаю, к чему из этого такие ритуалы делать. Я понимаю, что это важно, но не из платины же их делают… Ну это так, к слову. А на самом деле, народ возмущён. Большее недоумение вызывают только цены на услуги зубной индустрии.

Окна бывают в разных рамах, они бывают двух, или трёхслойными. Они заполняются или не заполняются инертным газом. Стёкла могут быть с разного рода напылением, а могут быть обыкновенными. Это — долгая история. Обычно в сезон, с момента заказа до момента установки проходит несколько недель (6-10). Новые игроки на рынке имеют возможность сделать всё быстрее, потому что не так завалены работой. А может быть и так, что кто-то умеет работать, а кто-то сопли жуёт. В любом случае, если захотите, чтоб я познакомил вас с Ромой, так я познакомлю вас с Ромой.

Помимо того, что окна обеспечивают комфорт в доме, они также помогают снизить счета за отопление. Пример: бангало, 130 кв.м зарегистрированной площади. До смены окон платёж за февраль (холодное время) был 330 долларов. После смены окон в последующие года упал до 250 (Это — суммарный платёж за газ и электричество).

Иногда люди покупают окна стандартных размеров в США, привозят и устанавливают сами. Иногда новые окна по смешным ценам можно найти со вторых рук. В обоих случаях может случиться так, что придётся подгонять свой оконный проём под купленные размеры. И, как всегда, нужно знать, что делаешь.

Самая популярная опция — окно в виниловой раме, двуслойное, заполненное аргоном. Аргон — инертный газ, имеющий низкую теплопроводимость, что и отличает его от обычного воздуха, при использовании в окнах. Здесь — то, что нужно знать, когда занимаешься окнами.

Окно в виниловой раме.

Окно в виниловой раме.

Добавлю собственную мысль — есть аргон, нету аргона — чтоб понять это нужен дорогостоящий эксперимент. Мы исходили из того, что никто не знает, куда подевается аргон через 5 лет, скажем. А потому заказали обычные, без аргона, но трёхслойные. Третий слой никуда не подевается… и виден невооружённым взглядом.

Чем выше лезешь — тем сильнее дух захватывает. Там, наверху — чердак. Чердак — тоже важно. В основном чердаки устроены так, что не пригодны ни для какого использования. Ни тебе дедушкины галоши забросить, ни фотомастерскую организовать, ни голубей разводить (на жарёху). В общем, только, как шапка дома и используется. Крыша — поверхность дома, через которую зимой тепло убегает интенсивнее всего(если в доме всё исправно). К примеру, у двухэтажного дома той-же площади, что и одноэтажка, площадь крыши будет заметно ниже (до 100% разницы). Поэтому двухэтажку, при прочих равных, легче обогреть. Чердак обычно занят термоизоляцией. Это могут быть старые дешёвые опилки, а могут быть и суперсовременные, негорючие, нихренанепроводящие синтетические материалы. Современная индустрия предоставляет множество опций, на описание которых нужна пятилетка.

Термоизоляция чердака.Один из множества способов.  Оригинал взят на http://img709.imageshack.us/img709/9678/p1130165.jpg

Термоизоляция чердака.Один из множества способов. Оригинал взят на http://img709.imageshack.us/img709/9678/p1130165.jpg

На кромке крыши, прямо над желобом хорошо видна ледяная дамба. обычно это - признак того, что через чердак интенсивно убегает тепло. Можно порою винить и окна, но в этом конкретном случае окон под дамбой нет. Такие дамбы могу оказаться опасны тем, что в определённый момент желоб не выдержит.

На кромке крыши, прямо над желобом хорошо видна ледяная дамба. Обычно это - признак того, что через чердак интенсивно убегает тепло. Можно порою винить и окна, но в этом конкретном случае окон под дамбой нет. Такие дамбы могу оказаться опасны тем, что в определённый момент желоб не выдержит. ну и вода может просочиться вовнутрь, под кровлю.

Ну и последняя часть конструкции — сама крыша. За время своего существования человеческий гений напридумывал много всяких разных видов пива и крыш. В Виннипеге порою выпадает много снега в один присест. Поэтому в «частном секторе» плоские крыши применяются довольно редко. В основном используется двускатная(gabled roof), вельмовая(hip roof), шатровая(pyramid hip roof), многощипцовые(cross gable, crossed hipped) и их производные.

Технология строительства общая для всех — силовой набор состоит из стропильных ферм(roof truss), на которые укладывается обрешётка(roof deck). В народном строительстве Виннипега сразу поверх обрешётки идут кровельные листы (если позволяется углом ската и типом кровли, оговорено стандартами). В основном это целлюлозные, или стеклопластиковые пласты, пропитанные битоменом(Asphalt shingles). Верхний их слой — керамические гранулы различных цветов. Такая кровля относительно дёшева, легко и быстро укладывается, и обычно срок службы её 15-25 лет. Вообще, в зависимости от бюджета и угла ската поверх обрешётки могут укладываться различные изолирующие слои, а поверх готовой крыши всякие снегоуловители (чтоб снег башка не попадал савсем мёртвый бюдишь).

На доме установлены стропила.

На доме установлены стропила.

Вид на стропила изнутри. Сверху его уже начинают обшивать.

Вид на стропила изнутри. Сверху его уже начинают обшивать.

Крыша зашита. Вид изнутри. Кстати, хорошо видна электропроводка, проложенная через элементы каркаса.

Крыша зашита. Вид изнутри. Кстати, хорошо видна электропроводка, проложенная через элементы каркаса.

Всё готово для установки кровельных листов. Они - вот в этих коробках, наверху.

Всё готово для установки кровельных листов. Они - вот в этих коробках, наверху.


Здесь можно увидеть сам процесс укладки кровельных листов.

Кровля в удовлетворительном состоянии. "Черепички" плотно прилегают друг к другу почти везде.

Кровля в удовлетворительном состоянии. "Черепички" плотно прилегают друг к другу почти везде.

Эту кровлю пора менять. Хорошо видно, что уголки "черепичек" задираются, между "черепичками" образовался зазор.

Эту кровлю пора менять. Хорошо видно, что уголки "черепичек" задираются, между "черепичками" образовался зазор.

Такое происходит, наверняка, не от хорошей жизни.

Такое происходит, наверняка, не от хорошей жизни.

Теперь когда с самой конструкцией покончено, нам предстоит пробежаться по основным системам дома.

Важнейший для обывателя параметр, характеризующий электросистему жилого дома — Ампераж(amperage), грубо говоря, параметр, определяющий сколько электроприборов-потребителей можно включать одновременно (пока не «выбьет пробки»). Теоретически ампераж эмпирически зависит от площади дома/квартиры. В старых Виннипежских домах можно найти системы расчитанные на 60, 70 амперов. Сегодня не строятся жилые дома с амперажом ниже 100А. За дополнительную плату можно запросить и все 200А.

Электрические провода в использовании — алюминивые и медные. Алюминий себя на этом поприще изжил. В 30-40 летних домах его уже почти и не найти. Алюминий имеет проводимость меньшую, чем медь. Соответственно элетропровод из алюминия, имеющий те же электрические характеристики, что медный, будет значительно толще. Кроме того, алюминий сам по себе более ломкий, чем медь. К недостаткам алюминия причисляется также его горючесть. Некоторые страховые компании при продаже полисы требуют полную информацию об электропроводке. Алюминивые провода в таком случае отрицательно повлияют на стоимость страхового контракта.

Стандартное напряжение между фазой и нулём в жилых зданиях Северной Америки — около 110 вольт. Для больших мобильных потребителей, таких, как кухонная электроплита, применются двухфазные розетки с напряжением между фазами около 220 вольт.

Розетка 220V для больших потребителей.

Розетка 220V для больших потребителей.

Вилка 220V

Вилка 220V

Вилка 110V, без заземления.

Вилка 110V, без заземления.

Вилка 110V c заземлением

Вилка 110V c заземлением

Розетка 110V

Розетка 110V

В помещениях с повышенной влажностью (ванные комнаты, кухни), а так же для внешнего использования устанавливаются розетки снабжённые устройством защитного отключения (УЗО, или, по-английски Ground Fault Circuit Interrupter). Предназначение этих устройств — предохранить человека от поражения электротоком, вызванного «пробоем».

Розетка с GFCI

Розетка с GFCI


К
аркасная деревянная конструкция позволяет относительно легко вносить изменения в электросеть дома. Часто «новую» проводку тянут по чердаку, или под полом этажа, что позволяет избежать тотальной разрухи. Если у хозяина есть выбор, то закрывая потолок бейзмента, нужно взять в расчёт тот факт, что если предпологается когда-нибудь проложить новые линии, то подвесной потолок будет лучшим вариантом (надо идти на компромисс с внешним видом таких потолков, однако, они выглядят очень формально, по-оффисному).

По такому принципу проложена вся электропроводка, через отверстия в элементах каркаса. В правом углу снимка - стационарный пылесос. Соединён магистралями с точками подключения на этажах. Для того чтоб пропылесосить дом не надо таскать пылесос с собой. Нужна только щётка с длинным шлангом.

По такому принципу проложена вся электропроводка, через отверстия в элементах каркаса. В правом углу снимка - стационарный пылесос. Соединён магистралями с точками подключения на этажах. Для того чтоб пропылесосить дом не надо таскать пылесос с собой. Нужна только щётка с длинным шлангом.

Манитоба — место холодное. Два-три месяца в году системы отопления переходят в разряд «mission critical». Отапливаются здесь и печками-буржуйками и водяным отоплением(знакомым нам по Советскому Союзу) и стационарными электрическими батареями, но для «частного сектора» наиболее эффективными оказались системы с принудительной циркуляцией, где теплоносителем является воздух(air forced).

Принцип — вентиляторы разгоняют подогретый воздух по дому используя воздушные короба в качестве магистрали. Сам воздух фильтруется, подогревается в электрических, или газовых устройствах(furnace) и отправляется в путешествие. Короба проложены в потолках, в полу, в общем там, где они незаметны. В последние годы на рынке появились газовые, так называемые «high efficiency» системы. Производители публикуют абсолютно сумасшедшие КПД этих систем: 90-97%. Для сравнения — обычные котлы выдают КПД около 60%. Всего лишь около 3% тепла выделяемого про сгорании газа отправляется в атмосферу. Впечатляет.

Слева - газовый водогрейный котёл, справа - печь, в правом верхнем углу видны жестянные короба - воздуховоды.

Слева - газовый водогрейный котёл, справа - печь, в правом верхнем углу видны жестянные короба - воздуховоды.

Некоторые члены семьи используют воздушные короба для сугубо криминальных целей. На видео кошка влезает в систему чтобы обойти закрытые двери.

Надо заметить, что граждане Северной Америки неустанно обсуждают соперничество газовых и элетрических установок. Кому интересно — могут погуглить. Я не сторона в этом споре, потому что у меня он газовый и жить ему ещё лет 20. Соотношение цен электричество-газ всё время меняется, при переходе на другой вид топлива нужно подвести соответствующую инфраструктуру, что тоже влетит в копеечку. Так что, выгода на перспективу точному расчёту не поддаётся.

Некий дискомфорт в доме появляется в ноябре, марте, апреле. Уже(или ещё) недостаточнно тепло для того, чтобы жить с открытыми окнами, но ещё(или уже) недостаточно холодно для того, чтобы система отопления постоянно работала и обновляла воздух(часть его отбирается снаружи). Воздух в доме застаивается слегка, и если есть старые ковры, или обои, например, то появляется запах. В абсолютно новых домах это может быть запах краски, или промышленных клеев.

Воздушные короба время от времени должны чиститься и дезинфицироваться. Зовут спецов, которые пропылесосят тракты и распылят какую-нибудь химикалию. Были бактерии, или нет узнать точно достаточно дорого. Нужен лабораторный анализ. Обычно такой анализ стоит в разы дороже, чем сама дезинфекция. Так что можно просто слепо заказать эту процедуру за 70 долларов и продолжать храпеть ночами спокойно. Последнее, что стоит добавить — регулировка температуры производится при помощи термостатов, обычных, или электронных автоматических. Во многих новых домах система отопления спарена с испарителями, при помощи которых регулируется и влажность в доме. В летнее время года ипользуются кондиционеры. В качестве воздушных магистралей используются те-же самые короба.

Это - огромный пылесос, собирающий пыль из воздушных коробов.

Это - огромный пылесос, собирающий пыль из воздушных коробов.

Шланг подключается к коробам через специально вырезанные лючки.

Шланг подключается к коробам через специально вырезанные лючки.

Это - пневматическая щётка. Под воздействием давления воздуха все эти синие тонкие трубочки начинают резко плясать. Эту систему проталкивают в воздушные тракты, таким образом сбивая пыль.

Это - пневматическая щётка. Под воздействием давления воздуха все эти синие тонкие трубочки начинают резко плясать. Эту систему проталкивают в воздушные тракты, таким образом сбивая пыль.

В Виннипеге есть дома, использующие для обогрева геотермальную энергию. Мне не посчастливилось побывать в таком доме. Геотермальные системы стоят немалых денег и не представляют интересу для нашего обзора.

Веками для трубопроводов человечество использовало свинец. В просвещённом мире свинцовые трубы пользуются плохой репутацией в санитарном аспекте. С содержанием свинца в питьевой воде связывают такие проблемы, как детская смертность, например. В Манитобе до сих пор есть дома, где водопроводы всё ещё свинцовые. Говорят, ещё до 20-х годов 20-го века такие водопроводы были распространённым явлением. Буквально несколько дней назад я слышал по радио передачу, посвящённую этой проблеме. Всё, конечно, идёт к тому, что провинция оплатит инспекцию подозрительных домов и даже субсидирует смену водопровода. Но пока, как говорится, спасение утопающих — дело рук самих утопающих. То-есть, если мечта читателя — купить дом-викторианец, читатель должен быть осведомлён об этой проблеме и либо воздержаться от такого приобретения, либо быть готовым к «многотонным» издержкам, связанными с необходимыми переделками.

В новейшей истории очень распространена медь. Для работы с такими трубами нужны дешёвые иструменты и умение паять. Да,да, медные трубы соединяются при помощи медных-же коннекторов и бессвинцовых припоев. При работе с такими трубами нужно быть предельно осторожным, так как не раз и не два дома горели «благодаря» неосторожному обращению с паяльными устройствами(при работе с медными трубами используется открытый огонь). Медные трубы достаточно долговечны, относительно эластичны, не подвержены влиянию ультрафиалетовой части спектра солнечных лучей(что позволяет использовать их не только под крышей). При пожаре медь не выделяет ядовитых газов, а по окончанию ресурса легко утилизируется(переплавляется). Кроме того, медные трубы могут использоваться для заземления.

К недостаткам медных труб можно отнести то свойство, что медь может корродировать, придавая воде металлический привкус. Медная труба может лопнуть на морозе, а стоимость её значительно выше, чем у синтетических конкурентов(проверка цен в Home Depot показала разницу в 6-7 раз). На медных трубах с холодной водой в жаркое и влажное время года может осаждаться водяной конденсат, капающий неизвестно куда.

В последние десятилетия большое распространение получили поливинилхлоридные трубы(PVC для холодной, CPVC — для горячей воды). Для работы с ними необходимы базовые инструменты и клей. Поливинилхлоридные трубы не используются там, где есть риск попадания прямых солнечных лучей. Итого, основное преимущество таких труб перед медью — чувствительная разница в цене. Проверка в Home Depot показала, что такие трубы начинают исчезать из оборота.

Ещё один конкурент меди — PEX, полиэтиленовые трубы. Эти трубы легко гнутся в любом направлении. Там, где меди и PVC необходим коннектор, PEX может обойтись без него, отсюда — более низкая стоимость инсталляции. С другой стороны для работы с PEX необходим относительно дорогой инструмент (crimper). С третьей стороны если уж коннекторы для PEX необходимы, то относительно дороги(речь о легкоразьёмных).

Откуда берётся вода в «красном» кране?
Водогрейные котлы. Чаще всего — просто баки, подогреваемые либо факелом природного газа, либо электронагревательным элементом. Устанавливаются, обычно в подвале, рядом с печкой. Считается, что газовые установки греют воду быстрее. Электрические надёжнее. Электрические дешевле, если сравнивать цены на баки с одиноковой ёмкостью. Опять же не надо забывать, что смена газа на электричество, или наоборот потребует дополнительных затрат на инфраструктуру. Теоретически продолжительность жизни электрического котла выше, чем у газового. В основном в новых домах сегодня устанавливаются электрические котлы.

Дом можно купить «подержанным», с рук. А можно новым, на бумаге, у строительной компании. Если человек решает строить, то надо быть готовым ко всякого рода неожиданностям. Когда дом приобретается в готовом виде, глаза видят, что ручки покупают (по крайней мере можно измерить ширину коридора и она не изменится до дня вселения). С новыми домами всё сложнее. Отрасль экономит на всём подряд, включая рабочую силу. Если б речь не шла о сотнях тысяч долларов вложений, то, наверное, это всё было бы смешно до слёз. Но это не смешно. Я не знаю ни одной семьи, получившей новый дом без проблем и в срок. Проблемы будут разными — большими, или маленькими. Но они будут.

У разных строительных компаний бывают разные базовые пакеты. Например у одних фундамент по умолчанию будет устанавливаться на сваи, а у других это будет опцией. Одни обязательно постелят полы, другие могут предоставить эту возможность будущему хозяину. Обычно опциональные работы у компании продающей дом стоят дороже, чем на рынке. Часто — гораздо дороже. Захотите более качественный унитаз, в большинстве случаев дешеле обойдётся вписать в смету простенький, а уж после вселения установить то, что хочется. Это касается водопроводных кранов, электрических выключателей и т. д. и т. п.

Если хорошо присмотреться к виннипежским домам, то можно обнаружить, что в городе есть несколько десятков стандартных видов проектов. Чисто оптически около 10% домов — custom built. То-есть, заказчик придумывал план сам. Если строила его большая строительная компания, то такой custom проект может использоваться ею и дальше. Некоторые компании позволяют планировать дом самому, другие позволяют вмешательство только в существующие проекты, третьи вообще не гнутся ни в какую сторону. Часто видно, что определённый проект дома распространён только в определённом районе города.

Вселение в дом в большинстве случаев происходит, когда в доме установлен необходимый минимум(краны, раковины, унитазы, электричество). Остальные вещи подрядчик доделывает «на ходу». И если работы производятся в самом доме, а не снаружи, то хозяину приходится отпрашиваться с работы. И хорошо, если работяги придут вовремя и вообще придут. Будущие хозяева должны быть морально готовы к непростому и богатому эмоциями периоду жизни.

Часто задаваемый вопрос — а можно купить участок и строить на нём самому? Ответ — если это новый район Виннипега, только что «нарезанный» муниципалитетом, то шансы стремятся к нулю. Обычно право на застройку в таком районе получают несколько строительных компаний. Если у вас что-то не срослось с одной из компаний, то придётся подыскивать и другой участок. Строить реально самому получится только если вы купили участок у частного лица. В этом случае для строительства можно нанимать хоть команду хоккеистов, хоть хор Пятницкого, а можно всё делать своими двумя руками. Естественно, вся бюрократическая волокита, связаная с подачей проекта в муниципалитет и получением всяких разрешений тоже будет лежать на самом хозяине.

При выборе участка надо смотреть на план развития района. Вы не хотите купить домик с видом на озеро, а через год обнаружить прямо на линии взгляда многоэтажку, или получить прямо под окнами спальни автобусную остановку. Насколько я понимаю, при покупке строительная контора этой информации не прячет, но на всякий случай… это надо знать. В любом случае, считаю, что при покупке дома необходима помощь опытного маклера. Деталей очень много и не всегда они помещаются в одной голове. Опытный маклер знает, какие вопросы задавать, и на что обращать бескопромиссное внимание.

Хотелось бы добавить пару слов на тему налогообложения недвижимости. Мы говорим о Property Tax. Часть этого налога — взнос за районную школу, вторая часть — собственно налог на недвижимость. Эта часть налога напрямую зависит от стоимости дома. Стоимость дома для целей налогообложения определяет City Assessor.

Фактически каждое строение внесено в архив данных муниципалитета и на базе этой информации и принимается решение. Здесь http://www.winnipegassessment.com/asmttax/english/propertydetails/ можно увидеть, что муниципалитет знает о вашем доме и если есть несоответствия, то можно побороться и сбить цену. Обычно сумма, в которую городские власти оценивают ваш дом, ниже рыночной.

Здесь http://www.winnipegassessment.com/Asmttax/English/SelfService/answerguide.stm#propertyTaxes — интересные вопросы и ответы на них, касающиеся всяких деталей и тонкостей налогообложения.

Я сознательно не касаюсь финансовой стороны вопроса. Просто не чувствую себя в своей тарелке в этой теме. Здесь, в блоге у Арадана затронуты основные положения при финансировании. Добавлю только, что в банке можно торговаться и при успешном исходе переговоров получить более дешёвую ипотечную ссуду.

Настало время поблагодарить моих друзей, помогавших в подготовке этого цикла статей. Спасибо Наташе Купер и Ставу Вильяму за фотки. Спасибо Жене Поташнику за консультации по вопросам формальностей. Спасибо Виталику Косюге, сертифицированному электрику, за подмогу в вопросах… электрики. Спасибо безымянным работникам Home Depot и Rona за то, что с великим терпением отвечали на мои повторяющиеся по сто пятьдесят раз вопросы(что делать, истина иногда не лежит на поверхности). И спасибо Райке, жене моей, что выделила мне время из семейного бюджета на подготовку всего этого материала.

Как обычно — с готовностью приму конструктивную критику.